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            吉林省物業管理條例





            (2021年5月27日吉林省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過)

            省人大常委會公告

            第64號

            《吉林省物業管理條例》已由吉林省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議于2021年5月27日通過,現予公布,自2021年8月1日起施行。

            吉林省人民代表大會常務委員會

            2021年5月27日

            第一章 總則

            第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理相關主體的合法權益,構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系,營造和諧有序的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

            第二條 本條例適用于本省行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

            本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式,對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護,管理、維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

            第三條 物業管理應當納入社區治理體系,構建黨建引領、政府主導、行業自律、居民自治、專業服務、多方參與、協商共建的工作格局。

            第四條縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的組織和領導,建立健全物業管理工作綜合協調機制和目標責任制;完善扶持、激勵政策和措施,建立與之相適應的資金投入與保障機制;鼓勵采用新技術、新方法,運用信息化手段,提高物業管理和服務質量。

            第五條 縣級以上人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,依法履行下列職責:

            (一)制定物業管理相關政策和措施;

            (二)指導街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業管理活動進行監督管理;

            (三)指導街道辦事處、鄉鎮人民政府調解物業管理糾紛;

            (四)建立健全物業服務規范與質量考核體系;

            (五)建立健全物業服務信用管理體系;

            (六)建立健全物業管理電子信息平臺;

            (七)對物業招投標活動進行監督管理;

            (八)對建筑物及其附屬設施的維修資金(以下統稱專項維修資金)交存、使用情況進行監督管理;

            (九)組織開展物業管理相關培訓;

            (十)實施法律、法規規定的物業管理方面的其他監督管理職責。

            第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作,依法履行下列職責:

            (一)組織成立首次業主大會會議籌備組;

            (二)指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉和換屆;

            (三)指導和監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責;

            (四)對物業管理區域內的物業服務實施監督檢查;

            (五)指導和監督物業承接查驗、物業服務人退出交接活動;

            (六)建立物業管理糾紛調解、投訴和舉報處理機制,調解物業管理糾紛,處理物業管理相關投訴和舉報;

            (七)協調和監督老舊住宅小區物業管理;

            (八)實施法律、法規規定的物業管理方面的其他監督管理職責。

            第七條 居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關具體工作,指導和監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責,調解物業管理糾紛。

            第八條 引導和支持業主中的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主委員會成員。推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織。

            鼓勵和支持業主委員會成員、物業項目負責人中的中國共產黨黨員擔任社區黨組織兼職委員;符合條件的社區黨組織、居(村)民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。

            建立健全社區黨組織、居(村)民委員會、業主委員會和物業服務人議事協調機制。

            第九條 業主應當遵守法律、法規規定,弘揚和踐行社會主義核心價值觀,依法行使業主權利、履行業主義務,不得違背公序良俗,不得損害公共利益。

            第十條物業管理行業協會應當加強行業自律,規范行業經營行為,促進物業服務標準化建設,維護市場秩序和公平競爭,促進物業管理行業健康發展。

            第十一條 突發事件應對期間,物業服務人應當執行縣級以上人民政府依法實施的各項應急措施,積極配合開展相關工作,并由縣級以上人民政府給予必要的物資和資金支持。

            對物業服務人執行政府依法實施的各項應急措施,業主、物業使用人應當依法予以配合。

            第十二條縣級以上人民政府物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當通過報刊、廣播、電視、互聯網、在物業管理區域內顯著位置長期公開等多種方式,組織開展物業管理法律、法規的宣傳工作。

            第二章 物業管理區域及設施

            第十三條物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區布局、業主人數、土地使用權屬范圍、自然界限等因素確定:

            (一)配套設施設備共用的,應當劃分為一個物業管理區域,影響設施設備共用功能使用的,不得分割劃分;配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域;

            (二)原有住宅物業界線已自然形成且無爭議的,劃分為一個物業管理區域;

            (三)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業以及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備并能夠封閉的,劃分為一個物業管理區域。

            第十四條已投入使用但尚未劃分物業管理區域,或者需要調整物業管理區域的,物業所在地的縣(市、區)人民政府物業行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府,在征求業主意見后予以劃分或者調整,并在相應區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

            第十五條 建設單位應當在辦理商品房預售許可證或者商品房現房銷售前,將劃定的物業管理區域資料報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

            建設單位應當將已備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

            建設單位應當在物業管理區域內顯著位置長期公開物業管理區域規劃總平面圖,并在圖上標明或者使用文字輔助說明下列事項:

            (一)物業管理區域的四至范圍;

            (二)屬于業主共有的道路、綠地和其他公共場所的面積和位置;

            (三)規劃配建的車位數量和位置;

            (四)地下室、地面架空層的面積;

            (五)物業服務用房的面積和位置;

            (六)共用設施設備名稱;

            (七)其他需要明示的場所和設施設備。

            物業服務人應當對長期公開的物業管理區域規劃總平面圖做好維護管理工作。

            第十六條住宅小區的規劃設計中,應當明確物業服務用房的具體位置和面積。建設單位應當按照下列規定配置物業管理區域內的物業服務用房:

            (一)房屋總建筑面積二十萬平方米以下的部分,按照不少于千分之四的標準配置,且物業服務用房建筑面積不得少于一百平方米;

            (二)房屋總建筑面積超過二十萬平方米的部分,按照不少于千分之二的標準配置;

            (三)分期開發建設的,首期配置建筑面積不得少于一百平方米;

            (四)物業服務用房應當在地面以上,具備獨立使用功能,相對集中,便于開展物業服務活動,并具備采光、通風、供水、排水、供電、供熱、通信等正常使用功能和獨立通道。

            第十七條物業服務用房包括物業服務人辦公用房和業主委員會辦公用房。其中,業主委員會辦公用房建筑面積不得少于二十平方米。

            建設單位申請房屋所有權首次登記時,應當將物業服務用房申請登記為業主共有。

            物業服務用房不計入分攤的公用建筑面積,其所有權屬于全體業主。未經業主大會決定或者業主共同決定,任何單位和個人不得改變物業服務用房的用途,不得轉讓和抵押物業服務用房。

            第十八條建筑區劃內的以下部分屬于業主共有:

            (一)道路、綠地,但是屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外;

            (二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;

            (三)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分;

            (四)物業服務用房和其他公共場所、公用設施;

            (五)法律、法規規定或者商品房買賣合同依法約定的其他共有部分。

            未經業主大會決定或者業主共同決定,任何單位和個人不得改變共有部分的用途,不得利用共有部分從事經營活動,不得處分共有部分。

            第十九條新建住宅物業管理區域內的供電、供水、供熱、供燃氣、排水、通訊等專業經營設施設備以及相關管線,應當符合國家技術標準和技術規范,并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

            建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供電、供水、供熱、供燃氣等專業經營單位參加;驗收合格后,建設單位應當將專業經營設施設備以及相關管線移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位應當接收。

            已投入使用的設施設備以及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的,物業所在地的縣(市、區)人民政府應當組織專業經營單位接收。驗收合格的,專業經營單位應當接收;驗收不合格的,縣(市、區)人民政府應當組織相關單位進行整改,整改合格后,由專業經營單位接收。

            移交給專業經營單位的設施設備以及相關管線,其維修、養護、更新等費用,由專業經營單位依法承擔,不得從物業費和專項維修資金中列支。尚在保修期內的,其費用由建設單位承擔。

            第三章 業主、業主組織及物業管理委員會

            第一節 業主

            第二十條房屋的所有權人為業主。

            本條例所稱業主還包括:

            (一)尚未登記取得所有權,但是基于買賣、贈與等旨在轉移所有權的行為已合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

            (二)因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

            (三)因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人;

            (四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

            (五)其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

            第二十一條業主在物業管理活動中,享有下列權利:

            (一)按照物業服務合同約定,接受物業服務人提供的服務;

            (二)提議成立業主大會,提議召開業主大會會議,并就物業管理的相關事項提出建議;

            (三)提出制定和修改業主大會議事規則、管理規約的建議;

            (四)參加業主大會會議,行使投票權;

            (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

            (六)監督首次業主大會會議籌備組、業主委員會的工作;

            (七)監督物業服務人履行物業服務合同;

            (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

            (九)監督專項維修資金的管理和使用;

            (十)法律、法規規定的其他權利。

            第二十二條業主在物業管理活動中,履行下列義務:

            (一)遵守業主大會議事規則、臨時管理規約、管理規約;

            (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的管理、維護等方面的規章制度;

            (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

            (四)按照規定交存專項維修資金;

            (五)按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費;

            (六)按照規定分類投放生活垃圾;

            (七)法律、法規規定的其他義務。

            業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

            第二節 業主大會

            第二十三條業主大會由物業管理區域內全體業主組成,代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

            一個物業管理區域成立一個業主大會。

            只有一個業主,或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

            第二十四條一個物業管理區域內,已交付業主的專有部分面積占比百分之五十以上的,可以成立業主大會。

            建設單位應當在具備成立業主大會條件之日起三十日內向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的建筑物面積清冊、業主名冊、規劃總平面圖、交付使用共用設施設備證明、物業服務用房配置證明等資料。

            第二十五條符合成立業主大會條件的,百分之五以上的業主、專有部分面積占比百分之五以上的業主、居(村)民委員會或者建設單位,可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出籌備成立業主大會的書面申請。

            街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面申請后六十日內,組織成立首次業主大會會議籌備組。

            第二十六條首次業主大會會議籌備組成員由業主代表,街道辦事處、鄉鎮人民政府代表,社區黨組織、居(村)民委員會代表和建設單位代表組成。籌備組成員人數應當為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。業主代表的產生由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦后確定。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府指派的代表擔任。

            籌備組應當自成立之日起七日內,將其成員名單和工作職責,在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公示。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

            籌備組正式工作前,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同縣(市、區)人民政府物業行政主管部門,對籌備組成員進行培訓。

            第二十七條首次業主大會會議籌備組成員應當符合下列條件:

            (一)具有完全民事行為能力;

            (二)本人、配偶及其近親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務人處任職;

            (三)無非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬的行為;

            (四)法律、法規規定的其他條件。

            第二十八條首次業主大會會議籌備組履行下列職責:

            (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

            (二)制定召開首次業主大會會議方案,確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

            (三)擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案;

            (四)確定首次業主大會會議表決規則;

            (五)制定業主委員會成員候選人產生辦法,確定業主委員會成員候選人名單;

            (六)制定業主委員會選舉辦法;

            (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

            前款內容所涉相關事項,應當在首次業主大會會議召開十五日前,以書面形式在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公示。業主對公示內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

            第二十九條 籌備組應當自組成之日起九十日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。

            首次業主大會會議應當表決業主大會議事規則、管理規約,并選舉業主委員會。

            業主大會自首次業主大會會議審議通過業主大會議事規則、管理規約之日起成立。

            首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的,籌備組應當自會議結束之日起七日內,持首次業主大會會議記錄和會議決定、業主大會議事規則、管理規約,向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,并向業主公開業主大會決定、業主大會議事規則和管理規約。

            首次業主大會會議選舉產生業主委員會的,按照本條例第四十六條規定備案。

            第三十條 業主大會決定下列事項:

            (一)制定和修改業主大會議事規則;

            (二)制定和修改管理規約;

            (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

            (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

            (五)使用專項維修資金;

            (六)籌集專項維修資金;

            (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

            (八)改變共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動;

            (九)制定和修改業主委員會工作規則;

            (十)聽取和審查業主委員會工作報告;

            (十一)決定業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會成員工作津貼及標準;

            (十二)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

            未成立業主大會的,前款規定的事項由業主共同決定。

            第三十一條業主大會決定事項或者業主共同決定事項,應當由物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

            決定本條例第三十條第一款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

            決定本條例第三十條第一款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

            第三十二條業主行使投票權時,專有部分面積和業主人數按照下列方法確定:

            (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按商品房買賣合同記載的面積計算;

            (二)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。

            業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

            第三十三條 業主、物業使用人應當遵守管理規約。管理規約應當包括下列內容:

            (一)物業的使用、維護和管理;

            (二)專項維修資金的籌集、使用和管理;

            (三)業主共有部分的經營與收益分配;

            (四)業主共同利益的維護;

            (五)業主共同管理權的行使;

            (六)業主應當履行的義務;

            (七)違反管理規約應當承擔的責任。

            對未及時支付物業費等情形,管理規約可以規定由業主委員會或者物業服務人采取合法方式,在物業管理區域內就相關情況予以公告。

            本條例所稱物業使用人,是指除業主以外合法占有、使用物業的單位或者個人,包括但是不限于物業的承租人。

            第三十四條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

            第三十五條業主拒絕支付物業費,或者不交存專項維修資金,以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在業主大會議事規則和管理規約中對其共同管理權的行使作出限制性規定。

            第三十六條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

            有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召集業主大會臨時會議:

            (一)經專有部分面積占比百分之二十以上的業主且人數占比百分之二十以上的業主提議的;

            (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

            (三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

            第三十七條業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過互聯網等方式召開。

            召開業主大會會議的,業主委員會應當于會議召開十五日前通知業主,將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內顯著位置公告。

            住宅小區的業主大會會議,應當同時告知物業所在地的居(村)民委員會,居(村)民委員會應當派代表參加。

            業主大會會議不得就已公告議題以外的事項進行表決。

            第三十八條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議,委托書應當載明委托事項、權限和期限。

            在業主身份確認的前提下,可以采用視頻等信息化技術手段改進業主大會表決方式。

            縣級以上人民政府物業行政主管部門應當逐步建立業主決策信息平臺,供業主和業主大會免費使用。

            第三十九條業主大會、業主委員會依法作出的決定,對本物業管理區域內的全體業主具有約束力。物業使用人應當依法遵守業主大會、業主委員會的決定。

            業主大會決定應當自作出之日起七日內,由業主委員會以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告,并報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

            業主大會會議由業主委員會作書面記錄并存檔。

            第四十條業主委員會未按照業主大會議事規則的規定組織召集業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況業主委員會不履行組織召集會議職責的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召集;逾期仍不召集的,在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,可以由居(村)民委員會組織召集。

            第三節 業主委員會

            第四十一條業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會會議選舉產生。業主委員會應當依法履行下列職責:

            (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

            (二)代表業主與物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同;

            (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

            (四)監督管理規約的實施;

            (五)督促業主按時支付物業費以及其他相關費用;

            (六)起草共有部分、共有資金使用與管理辦法,并提請業主大會決定;

            (七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

            (八)調解業主之間、業主與物業服務人之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

            (九)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作;

            (十)制定印章管理和檔案管理制度,并建立相關檔案供業主查詢;

            (十一)存檔業主大會、業主委員會會議記錄和會議決定;

            (十二)法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

            第四十二條業主委員會由五至十一名成員單數組成,其中中國共產黨黨員應當占多數。業主委員會每屆任期不超過五年,可以連選連任。業主委員會成員具有同等表決權。

            業主委員會應當自選舉產生之日起七日內,召開首次業主委員會會議,推選業主委員會主任和副主任,并在推選完成之日起三日內,在物業管理區域內顯著位置對業主委員會主任、副主任和其他成員的名單進行不少于七日的公告。

            第四十三條 業主委員會成員候選人應當是物業管理區域內的自然人業主,或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:

            (一)具有完全民事行為能力;

            (二)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有一定的組織能力;

            (三)未有本條例第八十八條規定的禁止行為;

            (四)本人、配偶及其近親屬與物業服務人無直接的利益關系;

            (五)未有法律、法規規定的其他不宜擔任業主委員會成員的情形。

            第四十四條業主委員會成員候選人通過下列方式產生:

            (一)社區黨組織推薦;

            (二)居(村)民委員會推薦;

            (三)業主自薦或者聯名推薦。

            第四十五條業主委員會成員按照業主委員會成員候選人得票多少當選,所得票數相等的,抽簽確定人選。

            業主大會在選舉業主委員會成員的同時,可以按照第三十一條第一款和第三款規定選舉出業主委員會候補成員,候補成員人數按照不超過業主委員會成員人數確定。候補成員可以列席業主委員會會議,不具有表決權。在個別業主委員會成員資格終止時,經業主委員會決定,從候補成員中按照得票排名順序依次遞補,并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

            第四十六條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案:

            (一)首次業主大會會議記錄和會議決定;

            (二)業主大會議事規則;

            (三)管理規約;

            (四)業主委員會首次會議記錄和會議決定;

            (五)業主委員會成員和候補成員的名單、聯系方式、基本情況。

            街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上資料進行核實,符合要求的,五個工作日內予以備案,并出具業主大會、業主委員會備案證明。

            業主委員會可以持備案證明申請業主大會統一社會信用代碼證書,向金融機構申請開立賬戶,并申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

            備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內,向原備案機關備案。

            第四十七條業主委員會應當向業主公開下列情況和資料:

            (一)業主大會議事規則、管理規約;

            (二)業主大會和業主委員會的決定;

            (三)物業服務合同;

            (四)專項維修資金的籌集、使用情況;

            (五)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

            (六)其他應當向業主公開的情況和資料。

            業主有權查閱業主大會會議、業主委員會會議資料、記錄,有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以解釋、答復。

            第四十八條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定以及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會成員提議,應當在七日內召開業主委員會會議。

            業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責的,可以委托副主任召集和主持。

            業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,業主委員會其他成員或者業主可以請求物業所在地的居(村)民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集;逾期仍未召集的,由居(村)民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集,并重新推選業主委員會主任、副主任。

            業主委員會會議應當有過半數的成員出席,作出的決定必須經全體成員過半數同意。會議決定應當由出席會議的業主委員會成員簽字確認,未出席會議的業主委員會成員簽字無效。業主委員會應當自作出決定之日起三日內,將會議決定在物業管理區域內顯著位置公告。

            業主委員會成員不得委托代理人參加業主委員會會議。

            第四十九條業主委員會應當于會議召開七日前,在物業管理區域內顯著位置公示業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

            業主委員會應當在會議召開五日前,將會議議題告知物業所在地的居(村)民委員會,并聽取意見和建議。居(村)民委員會可以根據情況派代表參加。

            第五十條業主大會和業主委員會的工作經費、業主委員會成員的工作津貼,經業主大會決定,由全體業主分攤,也可以從業主共有部分經營所得收益中列支。

            第五十一條 業主委員會成員、候補成員有下列情形之一時,其成員資格自行終止,并由業主委員會向業主公告:

            (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

            (二)喪失民事行為能力的;

            (三)以書面形式向業主委員會提出辭職的;

            (四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

            第五十二條 業主委員會成員、候補成員有下列情形之一的,業主委員會應當提請業主大會罷免其成員資格:

            (一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定的;

            (二)業主委員會成員一年內缺席業主委員會會議總次數達到一半的;

            (三)利用職務之便接受減免物業費、停車費等相關物業服務費用的;

            (四)非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬的;

            (五)利用成員資格謀取私利損害業主共同利益的;

            (六)泄露業主信息的;

            (七)虛構、篡改、隱匿、銷毀物業管理活動中形成的文件資料的;

            (八)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作的;

            (九)擅自使用業主大會、業主委員會印章的;

            (十)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,與物業服務人簽訂、修改物業服務合同的;

            (十一)將業主共有財產借給他人、設定擔保等挪用、侵占業主共有財產的;

            (十二)不宜擔任業主委員會成員、候補成員的其他情形。

            業主委員會未提請業主大會罷免其成員資格的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實后,應當責令該成員暫停履行職責,由業主大會決定終止其成員資格。

            第五十三條業主委員會任期屆滿前三個月,應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

            業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,由居(村)民委員會組織換屆選舉工作。

            業主委員會任期屆滿后,作出的決定不具有法律效力。

            業主委員會應當將其保管的財務憑證、印章、業主名冊、會議記錄和會議決定等檔案資料以及業主共有的其他財物,自新一屆業主委員會履職之日起十日內予以移交。不按時移交的,新一屆業主委員會可以請求居(村)民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其移交;仍拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求公安機關予以協助。

            業主委員會成員任期內資格終止的,應當自資格終止之日起三日內,向業主委員會移交其保管的前款規定的資料和財物。

            第五十四條業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

            業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、業主大會議事規則、管理規約等規定的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并向全體業主公告。

            業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

            第四節 物業管理委員會

            第五十五條有下列情形之一的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會:

            (一)不具備成立業主大會條件的;

            (二)具備成立業主大會條件,但是因各種原因未能成立的;

            (三)召開業主大會會議,未能選舉產生業主委員會的;

            (四)需要重新選舉業主委員會,但是因各種原因未能選舉產生的。

            物業管理委員會作為臨時機構,依照本條例承擔業主委員會的相關職責,組織業主共同決定物業管理事項,推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

            第五十六條物業管理委員會由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織社區黨組織、居(村)民委員會代表,業主代表等七人以上單數組成。其中業主代表應當不少于物業管理委員會成員人數的二分之一,由街道辦事處、鄉鎮人民政府通過聽取業主意見、召開座談會等方式,在自愿參加的業主中確定。業主代表適用本條例第四十三條關于業主委員會成員候選人條件的規定。

            物業管理委員會主任由社區黨組織、居(村)民委員會代表擔任;副主任由社區黨組織、居(村)民委員會指定一名業主代表擔任。物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

            第五十七條 物業管理委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的成員提議召開物業管理委員會會議的,應當組織召開會議。

            物業管理委員會會議應當有過半數成員出席。物業管理委員會成員不得委托代理人參加會議。會議作出的決定應當經全體成員過半數同意,并由出席會議的物業管理委員會成員簽字確認,未出席會議的物業管理委員會成員簽字無效。

            物業管理委員會應當自作出決定之日起三日內,將會議決定在物業管理區域內顯著位置公告。

            第五十八條 物業管理委員會的任期一般不超過三年。任期屆滿仍未推動成立業主大會并選舉產生業主委員會的,由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

            第五十九條已成立業主大會并選舉產生業主委員會的,或者因客觀原因致使物業管理委員會無法存續的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內解散物業管理委員會,并在物業管理區域內顯著位置公告。

            第四章 前期物業

            第六十條 新建物業出售前,建設單位應當選聘前期物業服務人,簽訂書面的前期物業服務合同。

            前期物業服務合同簽訂之日起十五日內,建設單位應當將前期物業服務合同報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

            第六十一條 建設單位在出售物業前,應當制定臨時管理規約,并報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

            臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

            第六十二條建設單位應當將前期物業服務人名稱、物業服務內容、物業服務收費、物業服務合同期限、臨時管理規約等內容在銷售現場公開,并在與物業買受人簽訂商品房買賣合同時,將前期物業服務合同和臨時管理規約作為商品房買賣合同附件。

            前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,或者業主大會決定自行管理的,前期物業服務合同終止。

            第六十三條 住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘前期物業服務人。

            投標人少于三個或者住宅規模較小的,經物業所在地的縣(市、區)人民政府物業行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘前期物業服務人;采用協議方式選聘前期物業服務人的住宅規模標準由市、州人民政府物業行政主管部門確定并公布。

            第六十四條 住宅前期物業服務收費實行政府指導價,由縣級以上人民政府價格主管部門會同物業行政主管部門制定,并定期公布。

            第六十五條新建物業的配套建筑、設施設備和相關場地經竣工驗收合格后,建設單位方可向物業買受人辦理房屋交付手續。將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的,建設單位應當承擔前期物業費。

            具備交付條件已交付業主的物業,物業費由業主支付;未交付的或者已竣工但尚未售出的物業,物業費由建設單位支付。建設單位與物業買受人約定減免物業費的,減免的費用由建設單位支付。

            第六十六條建設單位應當在新建物業交付使用十五日前,與選聘的物業服務人按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,完成對物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

            建設單位不得以物業交付期限屆滿為由,要求物業服務人承接未經查驗或者不符合交付使用條件的物業。物業服務人不得承接未經查驗的物業。

            分期開發建設的物業項目,可以根據開發進度,對符合交付使用條件的物業分期承接查驗,辦理物業分期交接手續。建設單位與物業服務人應當在承接最后一期物業時,辦理物業項目整體交接手續。

            第六十七條建設單位與前期物業服務人應當在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,對物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行查驗,確認現場查驗結果,形成書面查驗記錄,簽訂物業承接查驗協議,形成書面交接記錄,并向業主公開查驗結果。

            物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

            建設單位應當按照物業承接查驗協議的約定對存在問題進行整改。建設單位未按照約定整改的,物業服務人應當及時向街道辦事處、鄉鎮人民政府報告。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令建設單位在三十日內予以整改。

            物業承接查驗協議生效后,當事人一方不履行協議約定的交接義務,導致前期物業服務合同無法履行的,應當承擔違約責任。

            第六十八條現場查驗二十日前,建設單位應當向物業服務人移交下列資料:

            (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

            (二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護、保養等技術資料;

            (三)供電、供水、供熱、供燃氣、通信、有線電視等準許使用文件;

            (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

            (五)承接查驗所必需的其他資料。

            未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

            第六十九條物業服務人應當自物業交接后三十日內,持下列文件向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案:

            (一)前期物業服務合同;

            (二)臨時管理規約;

            (三)物業承接查驗協議;

            (四)建設單位移交資料清單;

            (五)查驗記錄;

            (六)交接記錄;

            (七)其他與承接查驗有關的文件。

            第七十條物業服務人應當將與承接查驗有關的文件、資料和記錄建立物業承接查驗檔案,并妥善保管。

            物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權查閱、復印。

            第七十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

            對保修期限和保修范圍內出現的物業質量問題,物業服務人應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位進入現場核查情況,予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的,建設單位應當另行委托其他單位保修。

            建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的,業主、物業服務人可以向縣級以上人民政府建設行政主管部門投訴,由建設行政主管部門依法監督管理。

            第七十二條物業交接后,發現隱蔽工程質量問題影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任。

            第七十三條物業服務人應當按照法律、法規規定和物業服務合同約定履行維修、養護、管理義務,承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

            第五章 物業服務

            第七十四條業主可以自行管理物業,也可以委托他人管理;委托物業服務人提供物業服務的,一個物業管理區域應當選定一個物業服務人提供物業服務。

            物業服務人將物業管理區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的,應當就該部分專項服務事項向業主負責。

            物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

            法律、法規規定應當由符合資質的專業機構或者人員實施維修、養護的設施設備,從其規定。

            第七十五條接受委托提供物業服務的企業應當具有獨立法人資格,擁有相應的專業技術人員,具備為業主提供物業管理專業服務的能力。

            第七十六條物業服務人應當按照法律、法規規定和物業服務合同約定提供物業服務,并遵守下列規定:

            (一)在業主、物業使用人使用物業前,將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人;

            (二)發現有安全風險隱患的,及時設置警示標志,采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告;

            (三)做好物業維修、養護及其費用收支的各項記錄,妥善保管物業服務檔案和資料;

            (四)對違法建設、私拉電線、占用消防車通道以及其他違反有關治安、環保、消防等法律、法規的行為進行勸阻、及時采取合理措施制止,向相關行政主管部門報告,并協助處理;

            (五)對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止,并及時報告業主委員會;

            (六)對在提供物業服務過程中獲取的業主、物業使用人的個人信息予以保密;

            (七)指導和監督業主、物業使用人進行生活垃圾分類;

            (八)執行政府依法實施的各項管理措施,積極配合開展相關工作。

            物業服務人不得以業主拖欠物業費、不配合管理等理由,減少服務內容,降低服務質量;不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣以及限制業主進出小區、入戶的方式催交物業費。

            第七十七條業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準,按時足額支付物業費。

            業主逾期不支付物業費的,業主委員會應當督促其支付;物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

            第七十八條業主大會成立后,應當根據業主大會的決定選擇物業管理方式、選聘物業服務人。

            業主大會決定采用招投標方式選聘物業服務人的,由業主委員會依法組織招標。

            物業服務合同應當采用書面形式,內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、專項維修資金的使用、物業服務用房的使用和管理、服務期限、服務交接、違約責任等條款。物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。

            物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,將物業服務合同報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

            物業服務合同示范文本由省人民政府物業行政主管部門會同省市場監督管理行政主管部門制定。

            第七十九條物業費可以采取包干制或者酬金制等方式收取。

            實行酬金制的,物業服務人應當向全體業主公開物業服務資金年度預決算,并每年定期公開物業服務資金的收支情況。

            物業服務合同期限內,物業服務人不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的,物業服務人應當公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料,與業主委員會協商,并由業主大會決定或者業主共同決定。

            第八十條物業服務企業應當指派物業項目負責人。物業項目負責人應當在到崗之日起三日內,到物業項目所在地的居(村)民委員會報到,在居(村)民委員會的指導和監督下參與社區治理工作。

            物業項目負責人的履職情況記入物業服務信用檔案。

            第八十一條物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置向業主公開下列信息并及時更新,并可以通過互聯網等方式告知業主:

            (一)物業服務企業的營業執照或者其他管理人的基本情況、物業項目負責人的基本情況、聯系方式、服務投訴電話;

            (二)物業服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準等;

            (三)上一年度物業服務合同履行情況;

            (四)上一年度專項維修資金使用情況;

            (五)上一年度利用業主共有部分發布廣告、停車等經營與收益情況;

            (六)上一年度公共水電費用以及分攤詳細情況;

            (七)電梯、消防、水、電、氣、暖等設施設備日常維護保養單位的名稱和聯系方式;

            (八)其他應當公開的信息。

            物業服務人應當定期將前款第三項至第六項規定的事項,向業主大會、業主委員會報告。

            業主對公開內容有異議的,物業服務人應當在七日內予以答復。

            第八十二條 物業服務人應當建立、保存下列物業服務檔案和資料:

            (一)業主共有部分經營管理檔案;

            (二)共用部位、共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄;

            (三)水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告;

            (四)業主名冊;

            (五)簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議;

            (六)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

            第八十三條物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業管理區域,將下列資料、財物等交還業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新聘物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況:

            (一)本條例第六十八條、第八十二條規定的檔案和資料;

            (二)物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備;

            (三)結清預收、代收的有關費用;

            (四)物業服務合同約定的其他事項。

            物業服務人不得損壞、隱匿、銷毀前款規定的資料、財物等。

            原物業服務人違反前兩款規定之一的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;給業主造成損失的,應當賠償損失。

            原物業服務人不得以業主拖欠物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新聘物業服務人進場服務。

            原物業服務人拒不移交有關資料、財物等,或者拒不退出物業管理區域的,經業主或者業主委員會請求,物業所在地的居(村)民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣(市、區)人民政府物業行政主管部門應當予以協助。經協助,原物業服務人仍拒不移交或者拒不退出的,可以請求公安機關予以協助。

            第八十四條物業服務合同終止前,原物業服務人不得擅自退出物業管理區域,停止物業服務。

            物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,并可以請求業主支付該期間的物業費。

            第八十五條物業管理區域處于失管狀態時,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當進行應急管理。在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下,居(村)民委員會應當根據應急管理的需要,提供基本保潔、秩序維護等應急物業服務,服務期限協商確定,費用由全體業主共同承擔。

            提供應急物業服務的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容,在物業管理區域內顯著位置公告。

            提供應急物業服務期間,在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下,居(村)民委員會應當組織業主共同決定選聘物業服務人。

            第八十六條經業主大會決定或者業主共同決定對物業實施自行管理的,應當對管理負責人、自行管理的內容、標準、費用、責任和期限等事項作出規定。

            第八十七條 物業管理區域內供水、供電、供熱、供燃氣、通訊、有線電視等專業經營單位,應當向最終用戶收取有關費用。專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務,停止已交費用戶和共用部位的服務。

            除業主自行增加的設施設備外,供電、供水、供熱、供燃氣經營單位,應當按照下列規定負責物業管理區域內相關設施設備的維修、養護和更新:

            (一)業主終端計量水表及以外的供水設施設備;

            (二)業主終端計量電表及以外的供電設施設備(集中設表的,為用戶戶外的供電設施設備);

            (三)業主燃氣燃燒用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備;

            (四)業主入戶分戶閥及以外的供熱設施設備。

            專業經營單位可以委托物業服務人代收有關費用,雙方應當簽訂書面委托協議,明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式,不得向業主收取手續費等額外費用。

            第六章 物業的使用

            第八十八條任何單位和個人不得在物業管理區域內實施下列行為:

            (一)擅自變動建筑主體和承重結構;

            (二)違法搭建建筑物、構筑物或者私挖地下空間;

            (三)占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口,損毀消防設施設備;

            (四)違反規定制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質;

            (五)違反規定制造噪聲干擾他人正常生活;

            (六)侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設施;

            (七)飼養動物干擾他人正常生活或者放任動物恐嚇他人;

            (八)從建筑物中拋擲物品;

            (九)違反規定出租房屋;

            (十)違反規定私拉電線為電動車輛充電;

            (十一)破壞、侵占人民防空設施;

            (十二)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

            有前款所列行為之一的,物業服務人、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門。

            業主、物業使用人對侵害自身合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。業主大會、業主委員會對侵害業主共同權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

            第八十九條 業主、物業使用人不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主、物業使用人將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主一致同意。

            第九十條業主、物業使用人在物業管理區域內飼養犬只等動物的,應當遵守有關法律、法規以及管理規約。

            飼養人攜帶犬只出戶的,應當按照規定佩戴犬牌并采取系犬繩等措施,防止犬只傷人、疫病傳播,并及時清理犬只的排泄物。

            物業服務人應當采取勸阻、制止等措施,減少犬只等動物對環境衛生和其他業主產生的影響,并協助有關部門加強對物業管理區域內犬只等動物飼養行為的監督管理。

            第九十一條 業主、物業使用人需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,并配合其進行必要的現場檢查。未事先告知的,物業服務人可以按照管理規約禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

            物業服務人應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項,書面告知業主、物業使用人。

            房屋裝飾裝修過程中,污染物業共用部位、損壞共用設施設備的,物業服務人應當通知業主、物業使用人予以修復、清潔、恢復原狀。業主、物業使用人在物業服務人通知的期限內未修復、清潔、恢復原狀的,由物業服務人處理,所需費用由業主、物業使用人承擔。

            房屋裝飾裝修過程中,物業服務人發現業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員違反有關法律、法規以及管理規約的,應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門、業主委員會。

            第九十二條電梯維護保養單位應當加強電梯日常運行的檢查、維護和保養。

            物業服務人應當對電梯運行進行日常巡查,發現電梯存在性能故障或者其他安全隱患的,應當立即采取措施,并及時通知電梯維護保養單位維修。

            電梯維護保養單位接到故障通知后,應當立即趕赴現場,并采取必要的應急救援措施。

            電梯維護保養單位認為電梯存在嚴重安全隱患,無改造和修理價值,或者達到安全技術規范規定的報廢條件的,物業服務人應當及時將相關情況向業主公告,并積極協調辦理報廢事宜。

            鼓勵老舊小區業主為滿足日常生活需要加裝電梯。

            第九十三條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定,并應當首先滿足本物業管理區域內業主的需要。

            在滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后,還有剩余規劃車位、車庫的,應當將剩余規劃車位、車庫的數量、位置等信息在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告,公告期滿后可以出租給本物業管理區域外的其他使用人,每次租賃期限不得超過一年。

            第九十四條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。屬于業主共有的經營收益,應當按照業主大會決定或者業主共同決定使用,可以用于補充專項維修資金,也可以用于業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會成員工作津貼或者物業管理等方面的其他需要。

            任何單位和個人不得挪用、侵占屬于業主共有的經營收益。經營收益由建設單位、物業服務企業或者其他管理人等代管的,應當單獨列賬,接受業主、業主委員會的監督。由業主委員會自行管理的,應當接受業主、居(村)民委員會的監督。

            利用業主共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用情況,應當向業主公開,且每年不得少于一次。

            第七章 專項維修資金

            第九十五條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當交存專項維修資金。但是一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

            業主交存的專項維修資金屬于業主共有,專項用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。

            業主轉讓物業時,專項維修資金應當隨房屋所有權一并轉讓,業主無權要求返還;因征收或者其他原因造成物業滅失的,專項維修資金余額應當退還業主。

            第九十六條 專項維修資金應當按照專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則進行管理。

            業主大會成立前,專項維修資金由物業行政主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇自行管理或者代行管理。

            業主大會選擇自行管理專項維修資金的,應當在銀行設立專項維修資金賬戶。市、州、縣(市)人民政府物業行政主管部門應當指導和監督專項維修資金的使用和管理。

            專項維修資金的收益屬于業主共有,應當轉入業主專項維修資金賬戶滾存使用。

            專項維修資金的使用和管理應當向業主公開,并依法接受審計部門的審計監督。

            第九十七條業主應當按時足額交存專項維修資金。

            未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,市、州、縣(市)人民政府物業行政主管部門應當通知業主委員會或者居(村)民委員會催告業主補建、續交專項維修資金。業主接到催告后,未能及時補建、續交專項維修資金的,業主委員會可以對未交清專項維修資金的業主依法提起訴訟。

            業主申請房屋轉讓、抵押時,應當向房屋交易管理部門提供已足額交存專項維修資金的相關憑證。

            專項維修資金的交存標準、補建、續交以及使用管理辦法由市、州、縣(市)人民政府制定。

            第九十八條專項維修資金的使用,僅涉及單元(棟)業主共有和共同管理權利事項的,可以根據維修范圍,由該單元(棟)的業主共同決定。

            第九十九條物業保修期滿后,發生以下嚴重危及人身、房屋安全等緊急情況,需要立即使用專項維修資金的,由業主委員會或者居(村)民委員會提出應急使用方案,也可以由相關業主、物業服務人提出應急使用方案經業主委員會或者居(村)民委員會同意,向物業行政主管部門書面提出資金使用申請:

            (一)屋頂、外墻體防水損壞造成嚴重滲漏的;

            (二)電梯出現故障危及人身安全的;

            (三)樓體外立面有脫落危險的;

            (四)共用消防設施設備出現故障,不能正常使用的;

            (五)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;

            (六)共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

            (七)發生其他嚴重危及人身、房屋安全緊急情況的。

            物業行政主管部門應當自收到應急維修資金使用申請之日起兩日內完成審核。維修工程竣工驗收后,物業行政主管部門應當將維修資金使用情況在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

            第八章 監督管理

            第一百條縣級以上人民政府物業行政主管部門應當建立健全物業服務信用檔案,加強物業服務信用信息的采集、記錄、使用和公開管理。

            第一百零一條有下列失信行為之一的,應當將物業服務企業、法定代表人、物業項目負責人記入物業服務信用檔案:

            (一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;

            (二)在物業管理招投標活動中,提供虛假信息騙取中標的;

            (三)物業服務合同終止后,拒不移交或者損壞、隱匿、銷毀有關資料、財物,或者拒不退出物業管理區域,或者退出時未按照規定辦理交接手續的;

            (四)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;

            (五)擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;

            (六)法律、法規規定的其他侵害業主合法權益的行為。

            建設單位在前期物業招標文件中,應當將物業服務企業的信用評價作為評標標準。業主、業主委員會在選聘物業服務企業時,應當將物業服務企業的信用評價作為參考。

            第一百零二條縣級以上人民政府物業行政主管部門應當根據物業服務規范與質量考核的相關規定,定期組織街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業服務企業進行考核。考核時,應當聽取業主、業主委員會、社區黨組織和居(村)民委員會的意見。考核結果應當向社會公布,并記入物業服務信用檔案。

            第一百零三條縣級以上人民政府相關行政主管部門按照各自職責,負責物業管理區域內的下列工作,依法處理違法違規行為:

            (一)建設行政主管部門負責建設工程竣工驗收備案,監督建設單位履行建筑工程質量保修責任,監督檢查房屋裝飾裝修活動;

            (二)城鄉規劃行政主管部門負責監督檢查建設活動,開展定期巡查和重點巡查,認定違法建筑、違法建設行為,城市管理綜合執法部門負責查處;

            (三)市場監督行政主管部門負責監督檢查無照經營活動,檢查價格公示、違規收費活動,監督管理電梯等特種設備安全;

            (四)公安機關負責監督檢查治安、技防、保安服務等活動;

            (五)應急管理部門負責監督管理消防工作,消防救援機構負責實施;

            (六)人防行政主管部門負責監督檢查人防工程維護管理;

            (七)城市綠化行政主管部門負責查處侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設施的行為;

            (八)其他行政主管部門按照各自職責,依法進行監督管理。

            街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織居(村)民委員會、物業服務人對物業管理區域進行定期巡查。發現違法違規行為的,應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門。定期巡查每年不得少于一次。

            相關行政主管部門應當建立違法違規行為投訴和舉報處理制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、投訴和舉報電話。相關行政主管部門應當自收到投訴、舉報之日起,按照規定時限進行調查、處理,并將調查、處理結果答復投訴人、舉報人。

            已實行城市管理綜合執法體制改革,對相關部門職責分工另有規定的,從其規定。

            第九章 法律責任

            第一百零四條違反本條例第十六條規定,建設單位在物業管理區域內未按照規定配置物業服務用房的,由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

            第一百零五條違反本條例第十七條第三款規定,未經業主大會決定或者業主共同決定,改變物業服務用房用途的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正,給予警告,處一萬元以上十萬元以下的罰款;轉讓和抵押物業服務用房的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正,給予警告,對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款,對個人處一千元以上一萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主共同決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

            第一百零六條 違反本條例第十八條第二款規定,未經業主大會決定或者業主共同決定,改變共有部分用途、利用共有部分從事經營活動或者處分共有部分的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正,給予警告,對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款,對個人處一千元以上一萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主共同決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

            第一百零七條違反本條例第十九條規定,專業經營單位拒絕接收專業經營設施設備以及相關管線的,由縣級以上人民政府相關行政主管部門責令限期改正;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

            第一百零八條違反本條例第二十四條第二款規定,建設單位未按照規定將全部資料報送街道辦事處、鄉鎮人民政府的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下的罰款。

            第一百零九條 違反本條例第六十條第二款規定,建設單位未按照規定將前期物業服務合同報送備案的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下的罰款。

            第一百一十條違反本條例第六十一條第一款規定,建設單位未按照規定將臨時管理規約報送備案的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下的罰款。

            第一百一十一條 違反本條例第六十三條規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘前期物業服務人,或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務人的,由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以處十萬元以下的罰款。

            第一百一十二條違反本條例規定,建設單位、物業服務人未按照規定履行承接查驗義務的,按照以下規定給予處罰:

            (一)違反本條例第六十六條第二款規定,建設單位要求物業服務人承接未經查驗或者不符合交付使用條件的物業,或者物業服務人承接未經查驗的物業的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款。

            (二)違反本條例第六十七條第三款規定,建設單位未整改的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下的罰款。

            (三)違反本條例第六十八條規定,建設單位不移交有關資料的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下的罰款。

            (四)違反本條例第六十九條規定,物業服務人未將有關文件報送備案的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下的罰款。

            (五)違反本條例第七十條第一款規定,物業服務人未建立物業承接查驗檔案,并妥善保管的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處五千以上一萬元以下的罰款。

            第一百一十三條違反本條例第七十四條第三款規定,物業服務人將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正,處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委托所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主共同決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

            第一百一十四條違反本條例第七十六條第一款第一項至第五項規定,物業服務人提供物業服務未遵守相關規定的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一千元以上五千元以下的罰款。

            第一百一十五條違反本條例第七十六條第二款規定,物業服務人采取停止供電、供水、供熱、供燃氣以及限制業主進出小區、入戶的方式催交物業費的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正,處五千元以上三萬元以下的罰款。

            第一百一十六條 違反本條例第七十八條第四款規定,物業服務人未按照規定將物業服務合同報送備案的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下的罰款。

            第一百一十七條違反本條例第八十條第一款規定,物業項目負責人未按照規定報到的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一千元以上五千元以下的罰款。

            第一百一十八條 違反本條例第八十一條第一款規定,物業服務人未按照規定在物業管理區域內顯著位置公開相關信息的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一千元以上五千元以下的罰款。

            第一百一十九條違反本條例第八十二條規定,物業服務人未按照規定建立、保存物業服務檔案和資料的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處一千元以上五千元以下的罰款。

            第一百二十條違反本條例第八十三條規定,物業服務人拒不移交有關資料、財物,或者損壞、隱匿、銷毀有關資料、財物,或者拒不退出物業管理區域的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,對拒不移交有關資料、財物的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;對損壞、隱匿、銷毀有關資料、財物的,處五萬元以上二十萬元以下的罰款;對拒不退出物業管理區域的,自規定時間屆滿次日起,處每日一萬元的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

            物業服務人有違反治安管理行為的,由公安機關依法給予治安管理處罰。

            第一百二十一條違反本條例第八十四條規定,物業服務合同終止前,原物業服務人擅自退出物業管理區域,停止物業服務,或者物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人未繼續處理物業服務事項的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處三萬元以上十萬元以下的罰款。

            第一百二十二條違反本條例規定,在物業管理區域內有下列行為的,按照以下規定給予處罰:

            (一)違反本條例第八十八條第一款第一項規定,擅自變動建筑主體和承重結構的,由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款;

            (二)違反本條例第八十八條第一款第二項規定,違法搭建建筑物、構筑物或者私挖地下空間的,由城市管理綜合行政執法部門責令改正,并依法給予處罰;

            (三)違反本條例第八十八條第一款第三項規定,占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口,損毀消防設施設備的,由縣級以上人民政府消防救援機構責令改正,對單位處五千元以上五萬元以下的罰款,對個人處警告或者五百元以下的罰款;

            (四)違反本條例第八十八條第一款第四項規定,違反規定制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質的,由公安機關依法予以處罰;

            (五)違反本條例第八十八條第一款第五項規定,違反規定制造噪聲干擾他人正常生活的,由公安機關依法予以處罰;

            (六)違反本條例第八十八條第一款第六項規定,侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設施的,由縣級以上人民政府城市綠化行政主管部門責令改正,處二百元以上二千元以下的罰款;

            (七)違反本條例第八十八條第一款第七項規定,飼養動物干擾他人正常生活或者放任動物恐嚇他人的,由公安機關依法予以處罰;

            (八)違反本條例第八十八條第一款第八項規定,從建筑物中拋擲物品的,由公安機關依法予以處罰;

            (九)違反本條例第八十八條第一款第九項規定,違反規定出租房屋的,由公安機關依法予以處罰。

            第一百二十三條 違反本條例第九十三條第二款規定,建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫出租給本物業管理區域外的其他使用人、每次租賃期限超過一年的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,處三萬元以上十萬元以下的罰款。

            第一百二十四條違反本條例第九十四條第二款規定,挪用、侵占屬于業主共有的經營收益的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期退還,處挪用、侵占金額一倍以上兩倍以下的罰款。

            第一百二十五條 違反本條例規定,各級人民政府工作人員在物業管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的,應當依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

            居(村)民委員會工作人員有上述行為的,按照有關規定執行。

            第十章 附則

            第一百二十六條省人民政府物業行政主管部門可以根據物業管理的實際需要,依據相關法律、法規和本條例,就相關方面制定具體規定。

            第一百二十七條本條例自2021年8月1日起施行。


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            閱讀: 517 次     2021-7-5 14:14:00



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